O resultado mais visível da primeira revisão da Lei do Inquilinato, que entrou no ar em janeiro de 2010, foi a redução, na Justiça, dos processos, que podem ser por inadimplência, discordância em relação a valores ou visando a retomada do imóvel.

“Como as regras tornaram-se mais duras para quem não paga os alugueis e o trâmite processual também foi agilizado, os inquilinos aumentaram seu empenho na conciliação antes que o caso tome a via judicial”, explica Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP (o sindicato das empresas paulistas do setor imobiliário).

Em 2010, segundo a entidade divulgou hoje, as ações caíram 11,6% no Estado de São Paulo em relação ao ano anterior, atingindo o número de 20.155 –o mais baixo desde 1995, quando a estatística começou a ser apurada.

A falta de pagamento foi o motivo da abertura de 16.658 processos, também o menor em quinze anos.

A redução do desemprego e a melhoria da renda da população também explicam parte desse movimento, frisa o Secovi-SP.

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A primeira atualização da Lei do Inquilinato (8.245/91) acabou de completar um ano com grande saldo positivo, evidenciado principalmente pela notável queda nas ações judiciais por falta de pagamento do aluguel. (Outro efeito esperado era a redução dos valores praticados no mercado, mas o aquecimento da economia brasileira nos últimos dois anos acabou segurando os preços.)

Agora, uma nova proposta de alteração feita pelo senador Antonio Carlos Junior (DEM-BA) está causando polêmica ao sugerir que seja permitido ao dono do imóvel rescindir o contrato de locação em tempo menor do que 30 meses, prazo previsto pelas regras atuais.

As mudanças sacramentadas no início de 2010 já tinham facilitado bastante ao proprietário retirar da casa ou do apartamento inquilinos problemáticos –mas aumentar os seus poderes da maneira como o novo projeto prevê está sendo visto como uma ameaça ao equilíbrio dessa relação.

“Trata-se de garantir a segurança do locatário, porque o planejamento da moradia é uma questão de longo prazo”, diz Carlos Artur André Leite, sócio do escritório Salusse Marangoni Advogados e conselheiro da Comissão de Habitação e Urbanismo da OAB-SP (Ordem dos Advogados do Brasil, seção de São Paulo). “Modificar a norma vigente seria prejudicial a toda a sociedade, apesar de favorável aos locadores.”

“Todas essas ideias devem ser debatidas amplamente entre os legisladores, proprietários, locatários, administradores. Mas ninguém nunca reclamou que esse prazo era extenso demais. Então, por que mexer?”, questiona o advogado Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP (o sindicato das empresas paulistas do setor imobiliário).

Para que a lei trouxesse mais avanços ao setor de aluguel de imóveis –quem sabe finalmente esfriando um pouco os preços–, a solução, na avaliação dos especialistas, seria acelerar na Justiça o trâmite dos processos por inadimplência, que sofrem com a morosidade generalizada do sistema.

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Manter uma residência de veraneio não é barato. Mas as comemorações do Natal e do Réveillon se apresentam a muitos donos de imóveis no litoral como uma chance de equalizar o custo fixo da casa, fazendo o investimento valer a pena.

No fim do ano, esses proprietários deixam de ir à praia por causa da superpopulação e alugam a residência por valores bem maiores do que os cobrados em outros períodos. Com esses recursos, conseguem pagar as despesas cotidianas do imóvel pelos meses seguintes.

A MATEMÁTICA

Por exemplo, a locação de uma casa grande em São Sebastião, no litoral norte de São Paulo, pode ser estabelecida entre R$ 3.000 e R$ 4.000 pelo período de sete dias nessa época.

Estimadamente, os gastos usuais ficam da seguinte forma:
faxineira – R$ 240
impostos – R$ 100
jardineiro/piscineiro – R$ 400
produtos de limpeza – R$ 80
seguro – R$ 50
gás, água e energia elétrica – R$ 150
TOTAL: R$ 1.020

Então, se o imóvel for alugado por duas semanas na altíssima temporada pelo montante médio de R$ 3.500 cada, é possível bancar quase sete meses das contas da residência.

Locando-a mais algumas vezes ao longo do ano, dá para abater todas as suas despesas.

ATRAIR O CLIENTE

“O proprietário deve buscar conquistar o cliente a fim de garantir que volte e indique para seus amigos”, dia João Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis – Estado de São Paulo). “Antes de alugar, é legal deixar o botijão de gás sempre cheio, conferir se o chuveiro está esquentando, se a geladeira e o ar condicionado funcionam direitinho.”

CONTRATO

Para evitar dores de cabeça no futuro, é essencial fazer uma vistoria na casa no momento da entrega das chaves com o objetivo de identificar problemas. “As condições do imóvel precisam constar de um contrato por escrito a ser firmado entre as duas partes”, ensina Hilton Baptista, diretor de locação residencial do Secovi-SP (o sindicato das empresas paulistas do setor imobiliário). No documento, são especificados a data de entrada e a de saída, os valores incidentes e o número máximo de pessoas hospedadas na residência.

Outra recomendação dos especialistas é a de que se peça, no momento em que o negócio é acertado, um cheque-caução para cobrir eventuais prejuízos com quebra de móveis e eletrodomésticos.

Deixar o aluguel a cargo de um corretor de imóveis da cidade onde se localiza a casa ajuda com todas essas providências, já que nem sempre o dono da casa está disponível para fazer as devidas inspeções.

E qual é a sua estratégia para gastar menos com a casa de praia ou fazer o imóvel render? Deixe um comentário!

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Quando, em maio, as vendas de imóveis residenciais novos na capital paulista tiveram uma redução pelo segundo mês seguido, os especialistas alertaram que ainda não se podia dizer que estava configurada uma tendência de queda na comercialização –o que poderia levar a uma estabilização dos preços após cinco anos de escalada.

Mas, depois de uma alta em junho, houve novas baixas em julho e agosto –são, dessa maneira, quatro diminuições contra três aumentos mensais em 2010. De acordo com o Secovi-SP (o sindicato das empresas do setor imobiliário do Estado de São Paulo), a redução nesse último mês foi de 48,4%, para 1.633 unidades negociadas.

No acumulado do ano, ainda existe uma alta de 8,9% nas vendas de imóveis em relação ao mesmo período de 2009, para 21.820 unidades. Mas a demanda está caminhando em um ritmo bem mais devagar do que os lançamentos, que cresceram 25,5% no mesmo período, para 17.781 moradias.

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O número de ações na Justiça por falta de pagamento da taxa de condomínio caiu 7% em agosto último na comparação com julho, para 1.141 processos, segundo o Secovi-SP (sindicato das empresas do setor de habitação do Estado de São Paulo).

No acumulado do ano, o volume é de 7.718 ações, uma leve alta de 0,85% ante o mesmo período de 2009; contra 2008, há uma queda de 18,3%.

Segundo Hubert Gebara, vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Secovi-SP, a expectativa é de que o número de processos continue caindo nos próximos meses. “Depende de a economia permanecer estável, com manutenção dos empregos e da inflação em níveis comportados”, explica o executivo.

A aprovação da lei paulista que permite que os nomes dos devedores sejam levados a protesto, em 2008, explica boa parte da queda verificada nos últimos dois anos.

Daí, cresceu a importância da negociação extrajudicial com os inadimplentes, evitando os processos, que levam até dez anos para serem resolvidos. “Nem a administradora nem o síndico têm interesse algum em brigar com os condôminos, que são seus clientes e vizinhos. Mas é preciso que se tome alguma atitude em relação a quem atrasa porque as contas do prédio não podem esperar”, diz Gebara. “Quem atrasa precisa ter consciência de que está prejudicando aos demais e a si próprio.”

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No Brasil, o interesse pelo sistema de consórcio para a aquisição de bens só faz aumentar: o volume de negócios nesse setor cresceu 33% neste ano até julho (de quando são as últimas estatísticas disponíveis) na comparação com o mesmo período de 2009.

Tal entusiasmo se justifica, basicamente, pelo custo desse instrumento, inferior ao de ferramentas tradicionais, como o empréstimo bancário, e pela possibilidade de financiar o valor total do produto.

Porém, o consórcio não cai bem para todos os tipos de consumidor. A fim de evitar decepções, os especialistas explicam que essa alternativa é mais indicada para quem:

1 – Não tem pressa em adquirir aquele bem
“O brasileiro sempre é muito otimista, acha que vai ser sorteado logo para receber a carta de crédito. Mas precisa estar preparado para o caso de demorar”, alerta Virginia Oliveira, professora da Fundação Dom Cabral. Afinal, alguém tem que ser o último da lista. Se o veículo desejado vai ser utilizado para trabalho, por exemplo, é melhor buscar outra opção para a compra. O mesmo vale no caso de um imóvel quando o interessado quer sair rápido da casa dos pais ou porque a data do casamento está se aproximando. Quando se está morando de aluguel, é importante lembrar também que a mensalidade vai se somar a essa despesa enquanto não se é contemplado ou não se consegue fazer um lance.

2 – Consegue dar um lance alto logo
Lance alto é alto mesmo. Dependendo do grupo, às vezes é preciso oferecer até 50% do preço do bem para arrematar a carta de crédito. Havendo condições de fazê-lo, o cliente aproveita ao máximo as vantagens do consórcio. “O consumidor pode planejar usar receitas extras, como o décimo terceiro salário, para perfazer a verba necessária”, sugere Paulo Rossi, presidente executivo da ABAC (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios). “E, com a carta de crédito na mão, tem o poder de quem compra à vista, negociando descontos.”

3 – Quer trocar de carro, mudar para uma casa maior ou adquirir um imóvel de veraneio
Nessas situações, é possível esperar tranqüilamente para comprar o bem.

4 – Não é disciplinado para economizar
O desejo de ter um apartamento ou um automóvel freqüentemente tropeça na falta de determinação para guardar dinheiro. A mensalidade do consórcio acaba funcionando, então, como uma poupança compulsória que ainda oferece a chance de compra do produto antes que se consiga juntar todo o montante.

5 – Possui alguma restrição de crédito
Dependendo da situação, as companhias que vendem os consórcios até podem (não é uma regra, frise-se) ser um pouco mais flexíveis ao aceitar um membro que esteja com o nome sujo e, por isso, não obtém empréstimos de outras instituições financeiras. Até que seja contemplado ou faça um lance, o consumidor está apenas fazendo uma poupança, e existem seguros que cobrem a eventual inadimplência de membros do grupo. Somente no momento em que recebe a sua carta de crédito o cliente deve apresentar garantias de que honrará os pagamentos das mensalidades.

Antes de fazer um consórcio, o consumidor deve conferir se a companhia é devidamente autorizada a operar pelo Banco Central (www.bcb.gov.br).

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Vai do próximo dia 23 ao dia 26 a quinta edição do Salão Imobiliário São Paulo, uma boa oportunidade para quem está em busca da casa própria.

No feirão, 100 expositores apresentarão aos visitantes aproximadamente 200 mil imóveis novos e usados, no Brasil e no exterior, com preços entre R$ 150 mil e R$ 30 milhões.

Os principais brancos do país também montarão seus estandes para oferecer financiamentos a quem estiver interessado em fazer uma aquisição.

SERVIÇO
O que: Salão Imobiliário São Paulo
Quando: dias 23 e 24 de setembro, das 12h às 21h; dias 25 e 26 de setembro, das 10h às 21h
Onde: Pavilhão de Exposições do Anhembi – Avenida Olavo Fontoura, 1.209, Santana, São Paulo – SP (estação de metrô Tietê)
Quanto: gratuito para quem se cadastrar antecipadamente pelo site http://www.sisp.com.br/; na hora, a entrada custa R$ 5; o estacionamento fica em R$ 25

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A FGV (Fundação Getulio Vargas) informou hoje que o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) ficou em 0,77% para o mês de agosto. O acumulado em doze meses, que balizará o reajuste dos aluguéis que fazem aniversário em setembro e utilizam esse indicador como parâmetro, é de 6,99%.

Para calcular quanto passará a pagar a partir de outubro, o inquilino tem que multiplicar o valor do seu aluguel por 1,0699. Então, se atualmente desembolsa R$ 1.000, verá o montante subir para R$ 1.069,90.

A variação do IGP-M é o limite máximo para o aumento, mas o morador pode tentar negociar com o proprietário da casa ou do apartamento para estabelecer uma porcentagem menor.

Antes de negociar, o inquilino deve se informar sobre como anda o mercado (Foto: Getty Images)

Primeiro, o inquilino deve se informar sobre como se encontra o mercado de aluguel de residências na sua região, perguntando para imobiliárias, corretores e amigos que trabalham no ramo e lendo os jornais.

É importante saber quanto tempo as casas e apartamentos permanecem desocupados à espera de um novo morador, se a demanda é elevada, e qual é o preço médio dos alugueis novos de um imóvel semelhante ao seu.

Se o mercado não estiver demasiadamente aquecido, a conversa com o locador é mais fácil. O inquilino precisa lembrá-lo da demora para alugar imóveis naquela localidade –deixar a casa ou o apartamento vazio significa, para o proprietário, perder dinheiro.

No entanto, em algumas áreas, como a capital paulista, a oferta anda pequena e a procura, bem grande, o que torna mais complicada a conciliação.

Nesse caso, os melhores argumentos que o inquilino tem são a sua pontualidade no pagamento de todas as obrigações referentes ao imóvel e o bom relacionamento com o proprietário. Mesmo que a demanda esteja em patamares altos, a troca de inquilinos tem custo, e ainda existe um risco de fechar contrato com um morador que não seja tão honesto quanto o anterior.

Outra questão que pode ser colocada sobre a mesa é a diferença entre o valor do aluguel e a prestação de um financiamento para a compra de uma casa ou apartamento equivalente. Quanto mais próximos são os montantes –o locatário deve fazer simulações em alguns bancos, para se munir dos números–, menos interessante fica alugar.

Há que se considerar, ainda, que a recente elevação do IGP-M reflete principalmente itens que não são diretamente relacionados com o mercado imobiliário. Em agosto, os produtos que apresentaram as maiores elevações de preços foram o minério de ferro (+15,08%), o alho (+12,72%) e a soja em grão (+10,55%). Este é mais um ponto a ser analisado na negociação com o locador –uma ideia é propor que desta vez seja empregado outro índice, de variação menor e mais relacionado ao varejo, como o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), medido pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), e, para a cidade de São Paulo, o IPC-Fipe (Índice de Preços ao Consumidor da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas).

Pedir um parcelamento do reajuste também é uma alternativa, assim como oferecer-se para realizar uma melhoria na residência em troca da aplicação de um índice de aumento menor.

Em todas as situações, porém, o combinado deve ser registrado por escrito, a fim de evitar problemas futuros.

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O preço do minério de ferro não é exatamente uma grande fonte de angústia para a maioria dos brasileiros. Mas os inquilinos cujo aluguel faz aniversário nos próximos meses podem começar a se preocupar sim.

Ontem, a FGV (Fundação Getulio Vargas) divulgou a primeira prévia do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) de agosto, que registrou uma inflação de 0,42%. O produto que mais subiu no período da medição, empurrando o indicador (que é uma média dos valores de diversos itens) para cima, foi justamente o minério de ferro: 16,92%.

Acontece que o IGP-M é o índice mais utilizado para o reajuste dos contratos de aluguel residenciais e comerciais. (Não existe nenhuma determinação a respeito –é que esse indicador é um dos mais estáveis, medido desde 1940 por uma instituição idônea.)

A primeira prévia de julho do IGP-M havia ficado em 0,14%, com uma queda dos preços do minério de ferro de 0,63%, e o indicador terminou o mês em 5,79% –essa porcentagem será aplicada na correção dos aluguéis que fazem aniversário em agosto. Para os de setembro, principalmente devido a essa disparada do ferro, a porcentagem deve ser ainda maior.

Os analistas de mercado esperam que o índice chegue ao final do ano na casa dos 8%, com outros produtos pressionando mais, enquanto os preços do minério vão desacelerar um pouco.

“A escolha do índice que corrige o aluguel deve ser sempre combinado entre o proprietário do imóvel e o locatário, o qual deve analisar se o indicador proposto é mesmo o mais adequado”, diz André Braz, economista da FGV.

O IGP-M, pela lei, é empregado na correção das dívidas de Estados e municípios com a União. Por isso, a cesta de produtos é bem mais ampla do que a de itens consumidos pelas famílias, englobando matérias-primas brutas como o próprio minério de ferro, a soja em grão e o algodão em caroço.

Entretanto, nem sempre é verdade que o IGP-M sobe mais do que o indicador de preços ao consumidor. “No período da crise de 2008/2009, esses índices do varejo superaram muito o IGP-M, que até registrou deflação em alguns meses”, lembra Braz.

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Os contratos de aluguel que fazem aniversário em agosto podem ser reajustados em até 5,79%. Essa é a taxa acumulada nos últimos doze meses pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), medido pela FGV (Fundação Getulio Vargas), o indicador que costuma corrigir esse tipo de contrato.

O valor acumulado em doze meses pelo índice está atingindo o ápice do ano agora. No mês passado, estava em 5,17%; para os contratos com aniversário em junho, havia ficado em 4,18%.

No final de 2010, os analistas de mercado esperam que a taxa acumulada em doze meses ultrapasse os 8%, segundo a última edição da pesquisa Focus, realizada semanalmente pelo Banco Central.

A elevação dos índices de inflação é resultado do aquecimento da economia no país. Até meados de 2009, os reflexos da crise internacional ainda deixavam a atividade meio adormecida. Depois, entretanto, com o aumento do emprego e da renda, um novo ímpeto de consumo fez os preços subirem.

Agora, até já há alguns sinais de desaceleração, mas, como para efeitos de reajuste do aluguel considera-se todas as taxas dos doze meses anteriores ao aniversário somadas, os picos registrados no primeiro semestre ainda continuarão influenciando por algum tempo.

E a má notícia não acaba aí.

O momento também é bem ruim para negociar o valor do aluguel, segundo os especialistas.  ”Em determinadas regiões do país, como a capital paulista, por exemplo, a oferta de imóveis está muito pequena. Então, alguém que opte por sair da sua casa ou apartamento achando que o aluguel está caro corre o risco de não encontrar outro ou, pior, ter que aceitar um valor ainda maior”, alerta Roberto Akazawa, gerente de economia do Secovi-SP, o sindicato das empresas do setor imobiliário de São Paulo.

Para calcular em quanto o aluguel será elevado, basta multiplicar o valor por 1,0579, considerando que a taxa aplicada será a máxima permitida por lei, que é o total apurado pelo IGP-M em doze meses.

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