Para se proteger de atrasos na entrega de imóveis
Atrasos na entrega de casas e apartamentos comprados na planta estão se tornando cada vez mais comuns porque, com o crescimento exponencial da demanda, falta mão de obra (de arquitetos a pedreiros) e material de construção.
Mas o consumidor pode e deve tomar algumas precauções para proteger os seus interesses.
A primeira recomendação dos especialistas é para que o contrato a ser firmado com a incorporadora seja lido atentamente, ponto por ponto. Uma boa ideia é até submeter o documento à análise de um advogado da área.
“Muita gente não percebe, por exemplo, que existe uma cláusula de carência para o prazo previsto de entrega que costuma ser de 180 dias. Então, o comprador deve se planejar e considerar sempre que pode demorar seis meses além da data inicialmente estimada para conseguir se mudar”, diz Emanuela Veneri, sócia-diretora da Arbimóvel, consultoria voltada à solução de conflitos imobiliários.
A data de entrega das chaves e a carência precisam estar discriminadas claramente no contrato. Esse período extra pode ser reclamado pela construtora caso haja eventos fora do seu controle que acabem por atrasar a obra, como inundações ou uma greve geral dos operários. Dificuldades para obter o habite-se com a prefeitura e o registro no cartório não cabem nesse artigo.
Existe um projeto de lei que pede que automaticamente seja incluída nos contratos uma multa para a incoporadora que atrasar a entrega do imóvel. Enquanto a norma não sai, o consumidor pode tentar negociar com a construtora e solicitar que seja estabelecida uma penalidade, afinal, o comprador é punido se atrasa o pagamento. Muitas empresas voluntariamente já estão colocando essa cláusula para evitar processos judiciais, porém a maioria resiste.
Em ações na Justiça, o entendimento geralmente é favorável ao cliente. “O melhor é que não seja necessário chegar a esse ponto, até porque os processos podem demorar anos. Chamar a incorporadora para uma conversa é menos desgastante e funciona”, explica Emanuela. Os acordos podem determinar o pagamento do valor que o cliente está gastando com aluguel ou o que deixa de ganhar se comprou o imóvel como investimento. Só não se deve em momento algum deixar de pagar pelo bem porque a entrega passou do prazo –aí o consumidor perde a razão.
Na reclamação sobre o atraso, o cliente deve estar munido de provas: fotografar a obra inacabada ou fora dos padrões combinados é recomendado. As imagens têm que ser comparadas com as especificações do memorial descritivo: é a partir das diferenças que se caracteriza a demora.
O consumidor também tem deveres e obrigações nessa relação, entretanto. “Comprar a casa da sua vida é uma decisão séria demais, de grande responsabilidade, e às vezes as pessoas não tomam os cuidados razoáveis nessa aquisição”, lembra Carlos Artur André Leite, sócio do escritório Salusse Marangoni Advogados e conselheiro da Comissão de Habitação e Urbanismo da OAB-SP (Ordem dos Advogados do Brasil, seção de São Paulo). “É fundamental, antes de mais nada, verificar se a construtora é idônea, se sofre muitas ações judiciais, se costuma atrasar, se as suas obras têm qualidade. Uma assessoria adequada ajuda bastante nessa pesquisa.”
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17 Ane Saes Z. Meneguel 12/01/2011 15:01
Olá Denyse! O que devo fazer para ter o valor do SAT ressarcido? Que documentos preciso juntar e que órgão devo procurar?
Denyse Godoy 12/01/2011 18:17
Oi, Ane! O melhor é você procurar um advogado que tenha familiaridade com essas questões imobiliárias. Boa sorte!
16 Carla Silva 02/01/2011 18:44
O prazo de carencia na entrega de um imóvel são de 180 dias (corridos) e não 180 dias úteis como muitas construtoras colocam em seus contratos.
Segundo o Procon, 180 dias úteis é ilegal; o certo é 180 dias corridos.
15 camila 19/11/2010 15:19
Olá, preciso tirar uma dúvida. Comprei um imóvel com um conhecido. E há poucos dias fiquei sabendo que o apartamento que comprei foi vendido. Como devo proceder neste caso? Que ação promover? Sendo que o contrato não foi assinado, mas tenho recibos de pagamento do mesmo. E o apartamento está no nome da minha Vó de 73 anos.
Denyse Godoy 19/11/2010 15:48
Oi, Camila! Você precisa procurar um advogado paraanalisar o seu caso mais profundamente.
Boa sorte!
14 André 15/09/2010 22:04
Olá. Estou com um problema parecido:
O apartamento era pra ficar pronto agora em setembro de 2010 e a construtora já anunciou que apenas em março (usando os 180 dias que estão em contrato). Aconteçe que me informei com eles e disseram que a chave será paga apenas quando sair o habite-se, mas o valor será reajustado. Isso é correto?? A construtora atrasa a entrega do apartamento e o comprador (que não tem culpa nenhuma) é que é penalizado?? O valor da chave é “X” em setembro. Mas como a chave será só em março de 2011 o valor pasa a ser “x + tantos por centos reajustados”…
Tem como eu fazer um acordo?
Agradeço!!
Augustson Lima 08/01/2011 23:51
André,
Estou com um caso muito parecido com o seu, comprei uma apartamento na planta em dezembro de 2007 e com a entrega prevista para junho de 2010.
A construtora também colocou o prazo de 180 dias e também não entregou até agora e esta com a previsão de entrega para o final de fevereiro de 2011.
Como na sua situação o meu saldo devedor em junho de 2010 era X, mas devido ao atraso a construtora continua ajustando o valor e a divida que era X ta ficando “x+ajustes INCC”.
Como vc já passou por esta situação, quais foram as suas providências? Quais foram os seus resultados?
Denyse,
voce pode fornecer alguma orientação?
Muito obrigado a todos
13 Wanessa Motta 14/09/2010 12:39
Olá Denise, No meu caso o meu contrato ainda está dentro dos 180 dias e entrega era para ter ocorrido em Maio/2010.
O Bloco ou os blocos a serem entregues estão todos prontos desde Abril/2010, mas está com problemas com Eletropaulo e Sabesp, a construtora alega que eles que estão demorando, mas um dos moradores trabalha na Eletropaulo e identificou que a morosidade não é por parte da consecionaria de energia, mas sim da falta de documentação que a construtora não envia em hipótese alguma desde janeiro de 2010. Já com a Sabesp eles simplesmente alegam que está tudo ok, mas a solicitação só foi feita em 26/07/2010.
Além de que os contratos estão todos divergentes, o Bloco O que é o meu 190 moradores possuem contrato para outubro de 2009 e o meu para Maio/2010, pode acontecer isso? um mesmo bloco possuir datas de entregas divergentes? E a área de lazer? ela tem que constar no descritivo do quadro resumo do contrato de compra e venda? tal qual como piscina, quadra, churrasqueira, salão de festas? nos foi vendido com tudo isso mas no quadro de descrição do que adquirimos apenas a churrasqueira. O que devemos fazer?
Denyse Godoy 14/09/2010 16:36
Oi, Wanessa, boa tarde! Problemas com concessionárias de serviços públicos não são justificativas aceitáveis para atrasos em obras. É preciso verificar se há outros problemas que a construtora pode alegar para lançar mão do período de carência de 180 dias. Se, no que diz respeito à área de lazer, existe alguma diferença entre o que consta do material promocional do condomínio (panfletos e outros) e o memorial descritivo, essa disparidade pode ser questionada judicialmente, já que pode ser configurada propaganda enganosa. Mas o melhor é a senhora buscar o auxílio de um advogado especializado que analise com mais profundidade o seu caso. Boa sorte!
12 Liliane Reis 01/09/2010 22:50
Laerta, agradeço imensamente sua dica, pois estou com o mesmo problema com uma construtora e não sabia nem por onde começar. Estou pagando aluguel e guarda móveis, que acredito seja obrigação da Construtora. Vou tentar a Camara conforme sua orientação.
Muito obrigada mesmo.
Felicidades.
11 Luciano 28/08/2010 20:52
Marcelo, sua informação além de ter ajudado muito, também ficou a impressão de que comprando um imovel na planta, o tal construtor/incorporador está mais coberto que o comprador, pois o comprador tem de contar com a sorte de não ter atrsaso, senão, nã há muito a fazer; conclusão, não vale a pena comprar na planta, as garantias de lei são poucas e de pouco favorecimento ao consumidor, isto é Brasil.
10 Viviane 28/08/2010 19:20
Em setembro de 2008 comprei um apartamento na planta da construtora MRV. A entrega estava previstá para Março de 2010, diante disso marquei meu casamento para Outubro, visto que inicialmente iria correr tudo conforme esperado. Depois de 2 anos de muita espera, a construtora MRV entrou em contato comigo e disse que não tinha previsão do início da obra e nem de término. Detalhe: eu moro muito próximo de onde seria o empreendimento e até agora quando passo lá, só existe o terreno crescendo muitos matos. Resolvi procurar um advogado especialista em direito imobiliário e entrei com uma ação por indenização por danos morais, materiais, aluguel, enfim… É hora de fazermos alguma coisa com essas empresas que destroem nossos sonhos e planos. Colocar essas pessoas atrás das grades, isso sim é que eles merecem. A MRV na maior cara de pau entrou em contato comigo, após eu entrar com a ação, propondo a devolução do meu dinheiro com a correção dela, que pelos meus cálculos depois de 2 anos não chega a mil reais. É um absurdo. Sempre que posso falo para todas as pessoas o que aconteceu comigo, pois não desejo o que passei e o que estou passando para ninguém.
Marcio Borges 27/10/2010 16:15
Òla Viviane estou com o mesmo problema seu adquiri um Apartamento da MRV em dezembro de 2008, vou no local do empreedimento pelo menos uma vez por més ,mas nada de obra.
a data da entrega das chaves seria a mesma da sua Março de 2010 talves nosso empreendimento seja o mesmo .caso seja , vamos tentar achar mais pessoas do mesmo empreedimento para forçarmos a MRV á nos darmos uma resposta do que está acontecendo
não ficar enrrolando agente falando que o problema é da prefeitura que está querendo parte do terreno como doaçao .se seu empreedimento for em contagem pode ser o mesmo do meu .
se for , entre em contato. falou obrigado.
9 Marcelo 28/08/2010 11:47
Como advogado de algumas incorporadoras na Cidade de São Paulo, posso afirmar que a demora na entrega é algo normal e recorrente. Apesar de não ser o correto por parte das incorporadoras/construtoras.
Veja bem, nem sempre a incorporadora é a construtora. A empresa “X” incorpora o terreno e contrata a construtora “Y” para realizar as obras. São empresas distintas.
O prazo de carência realmente é de 180 dias e pode ser ultrapassado em casos específicos como greve geral na construção civil, chuvas torrenciais que atrasem o bom andamento da obra, guerras, epidemias, etc. São casos específicos. Não acontecendo nenhum deles, a obra poderá sofrer um atraso de no máximo 180 dias.
Outro ponto que não foi comentado é que os honorários/comissão devidos ao consultor imobiliário (corretor de imóveis) em hipótese alguma serão restituídos ao comprador em conformidade com o artigo 725 do Código Civil brasileiro. Portanto, não adianta mover uma ação contra a imobiliária ou contra o corretor que não será obtido sucesso e ainda serão condenados ao pagamento de custas e honorários advocatícios. Eu mesmo já ganhei algumas ações desse tipo mesmo com um Juiz totalmente parcial e pendente ao consumidor (que veja bem, estava errado em cobrar a devolução das comissões pagas ao corretor, seu gerente, imobiliária….) O que pode ser cobrado de volta é o tal do “SATI” ou “SAT” (Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária).
Quanto a houver cláusula de multa para o incorporador em caso de atraso na obra, eu pessoalmente não vejo vantagem. As cláusulas geralmente estipulam que a multa será de 1% “SOBRE O SALDO DEVEDOR” por mês de atraso. Faça a conta e veja se é vantagem……..
Judicialmente, é possível que o incorporador seja condenado por um valor bem maior, que cubra despesas com aluguel por exemplo, carretos, etc….. Se houver estipulação expressa de multa, outra forma de indenização não poderá ser requerida em juízo.
O fator contra é que a demora para obter uma indenização judicial é bem mais longa.
O Laerte Silveira escreveu acima que teve problemas com a metragem de sua unidade autônoma. Isso também é previsto em contrato. A metragem total poderá sofrer uma alteração máxima da ordem de 5% para mais ou para menos, sem prejuízo ou indenização para o comprador. Existe previsão legal quanto a isto na Lei de Incorporação.
Também descobriu que o piso estava irregular. Bom, isso poderia ser resolvido no momento da vistoria do imóvel que antecede a entrega das chaves. É um dos momentos mais importantes na aquisição do imóvel na planta, pois é nesta hora que o comprador poderá avaliar se existe algum defeito na construção de sua unidade ou em qualquer parte das áeras comuns e indicar ao arquiteto ou engenheiro que o estará acompanhando no momento da vistoria. Será assinalado prazo para correção dos problemas e o comprador será notificado para realizar uma nova vistoria.
Bom, acho que deve ajudar um pouco alguns desses esclarecimentos. Em todo caso, NÃO PROCUREM QUALQUER ADVOGADO, MAS SIM AQUELE QUE FAZ PARTE DO MERCADO IMOBILIÁRIO E ENTENDA O QUE ESTÁ EM JOGO.
Um advogado despreparado fatalmente os fará perder dinheiro com certeza. Além de não ganharem uma eventual ação judicial, ainda serão obrigados a pagar para a parte contrária os honorários de sucumbência ao advogado, além das custas e emolumentos processuais.
Um abraço a todos.
Marcelo Olandim
Denyse Godoy 28/08/2010 16:44
Sem dúvida, ajudou muitíssimo, Marcelo. Obrigada pela valiosa colaboração!
8 Wilson 27/08/2010 23:41
Srta Marilene,
Entre em contato com a construtora para negociar esse problema.Se não resolver diga a ela que você irá na frente dos novos plantões de vendas da mesma com faixa e que realizará um protesto.Pode acreditar que ela te chamará para negociar…
Fazer reclamações em órgaos pertinentes também é muito válido…