Hipoteca e a alienação fiduciária, penhora dos direitos oriundos da alienação fiduciária, locação em shopping Center e a possibilidade de ação revisional para alteração do aluguel percentual, são alguns dos assuntos abordados no livro “Temas de Direito Imobiliario e Responsabilidade Civil, da autora Tatiana Bonatti Peres.

A obra reúne artigos que abordam temas atuais e controvertidos, em matéria de Direito Imobiliário e Responsabilidade Civil.

Em matéria de responsabilidade civil, a obra aborda três temas bastante atuais. Primeiramente discorre sobre o do computador, em oposição ao dever de informar do vendedor. Em seguida, ela apresenta acórdão comentado sobre abuso do direito, passando pelas teorias e elementos necessários à sua caracterização e, finalmente, a obra aborda as cláusulas de não indenizar, sua função, origem, regulamentação, modalidades, validade ou invalidade de algumas de suas modalidades e as consequências de tal invalidade.

Uma administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar, em nome próprio, ação de execução de créditos referentes a contrato de locação. No entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a empresa locadora de imóveis nada mais é do que uma representante do proprietário e não substituta dele. A decisão foi em resposta a um recurso especial protocolado pela fiadora de um locatário.

A fiadora, já falecida, foi substituída por espólio (herdeiros), que alegaram violação do artigo 6º do Código de Processo Civil (CPC), segundo o qual, “ninguém poderá pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado por lei”.

A locação de imóveis urbanos é regulada pela Lei 8.245/91. A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial, concluiu que a empresa imobiliária foi constituída pelo locador para a prática de atos de administração em geral, com poderes para, inclusive, ajuizar ações de interesse do proprietário do imóvel.

“Nesse ponto, ressalte-se que não há dúvidas, portanto, de que a imobiliária, por força do mandato outorgado pelo locador, poderia ajuizar ação de cobrança ou de execução de aluguéis e encargos inadimplidos, contra o locatário ou fiadores, em nome do locador”, disse.

A seguir, no entanto, o mérito para ajuizar a ação de cobrança de aluguéis impagos, segundo a ministra, é de quem detém o direito material, no caso, o proprietário do imóvel. “Todavia, a lei pode legitimar, extraordinariamente, outros sujeitos, denominados substitutos processuais”, explicou Nancy Andrighi ressaltando que este estatuto só pode ocorrer nos termos definidos expressamente em lei, não sendo permitido que se opere mediante “disposição voluntária e contratual feita entre substituído e substituto”.

“A participação da imobiliária, portanto, não é ampla a ponto de colocá-la no lugar do próprio locador”, arrematou “por lhe faltar uma das condições indispensáveis para o legítimo exercício desse direito”.

Histórico do caso
Uma administradora de imóveis ajuizou ação de execução de aluguéis não pagos contra a fiadora, que em resposta argumentou pela ilegitimidade da empresa como parte do processo.

O juiz de primeira instância reconheceu a validade da fiança e excluiu da execução valores acessórios, como água, energia elétrica e IPTU, e mante os valores referentes a aluguéis devidos.

A fiadora apelou, mas o tribunal de segunda instância manteve a sentença, fundamentando que a empresa imobiliária, “investida de amplos poderes de administração do imóvel locado e bem assim de poderes especiais para constituir advogado e ingressar em juízo”, é parte legítima para ajuizar ação de execução, tanto quanto o proprietário.

Com informações do STJ

Uma nova recomendação do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) tem o objetivo de combater fraudes na venda de imóveis e da transferência de bens que servem para saldar dívidas trabalhistas. A Recomendação n°3, publicada no último dia 15 pela Corregedora Nacional de Justiça, ministra Eliana Calmon, determina que tabeliães de notas cientifiquem as partes envolvidas em transações imobiliárias e partilhas de bens imóveis sobre a possibilidade de obtenção da Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT).

A segurança é um dos pontos considerados pela Corregedoria Nacional ao aprovar a resolução. “O princípio constitucional da segurança jurídica contempla a necessidade de o Estado propiciar instrumentos para garantia do cidadão, a ser prestigiada pelo Judiciário, pelos serviços auxiliares e pelos agentes dos serviços notariais”, diz o texto. A resolução ressalta ainda a amplitude nacional da CNDT, emitida gratuitamente no sítio eletrônico do TST.

A nova regra possui o escopo de alargar a proteção aos compradores de imóveis, permitindo mais uma consulta na busca da segurança do negócio jurídico eventualmente entabulado. É o que entende o professor de Direito do Trabalho da PUC-SP e sócio do escritório Freitas Guimarães Advogados Associados, Ricardo Pereira de Freitas Guimarães.

“Como é comum a despersonalização da pessoa jurídica na seara trabalhista na busca de patrimônio pessoal dos sócios das empresas em caso de não pagamento, é necessário que os magistrados da Justiça do Trabalho atentem para fazer constar o nome dos sócios nos processos, sob pena da certidão se apresentar sem restrições”, disse.

Por outro lado, o especialista pondera ser importante que nos negócios jurídicos celebrados, o comprador procure buscar a certidão “também junto ao CPF dos sócios para observar a existência ou não de restrições oriundas de reclamações trabalhistas”.

Freitas Guimarães ressalta que a CNDT vem provocando alguns problemas para as empresas. “O problema mais preocupante são às inclusões indevidas. Empresas de grande porte no setor da construção civil que possuem processos trabalhistas por todo o Brasil, e que participam de muitas licitações, têm sido incluídas indevidamente. Seja porque são condenadas subsidiariamente e ainda não citadas para realizar o pagamento, seja por mero equívoco. Isso torna necessário que um advogado vá até a Vara do Trabalho local para esclarecer e requerer a exclusão. Na hipótese da não exclusão, é necessário impetrar um mandado de segurança, junto ao TRT local, com pedido de liminar para que se permita a participação em licitações e determinar a exclusão”, explica o professor.

Com informações do TST

O Instituto dos Advogados de São Paulo (IASP) lança no próximo dia 12 de setembro, em sua sede, o segundo módulo do curso de Direito Imobiliário.

Entre os assuntos que serão discutidos ao longo do curso estão: “A valorização da posse e sua oponibilidade a terceiros segundo precedentes dos tribunais”; “A recente jurisprudência do STJ”; “Os títulos judiciais e o registro de imóveis” e “Os novos negócios e garantias imobiliárias: leasing, consórcios e propriedade fiduciária”. O curso terá o apoio da AABIC -Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo e do IDP – Instituto de Direito Privado.

Todas as informações sobre o curso, carga horária e inscrições estão no site www.iasp.org.br.

Aumento de casos no setor imobiliário fez o escritório de Kátia Millan reforçar a estrutura

Isso acontece, segundo ela, em função do aumento de fusões, aquisições e aumento da procura de operação de imóveis decorrentes de operações societárias.

“Existem negociações que deixam de observar se aquele imóvel adquirido dentro do pacote se adequaria com a demanda da empresa compradora. Ou seja, as vezes é algo em zona residencial para fins comerciais, por exemplo”, cita.

Segundo ela, é importante ter um cuidado redobrado com os riscos que podem gerar prejuízos na negociação de compra e venda de imóveis, como a ausência de um amplo levantamento sobre a situação do bem, das partes envolvidas, assim como sobre a viabilidade da finalidade que se pretende dar ao imóvel.

Aliás, essa demanda específica no setor imobiliário fez com que o próprio Moreau & Balera Advogados separasse essa área das demais.

“Geralmente o direito imobiliário ficava dentro de outras áreas de um escritório de advocacia, como a de planejamento sucessório ou societário. No entanto, os problemas que surgem nesse setor em específico são tão grandes que foi preciso demandar uma área específica”, afirmou a especialista.

Ela revela que em uma pesquisa realizada com base em todos os casos submetidos ao escritório nos últimos dois anos, apurou-se que, entre 2009 e 2010, houve um aumento de 64% das operações imobiliárias.

“Essa curva continua ascendente em 2011. Ou seja, o que antes era tratado como uma ramificação da área empresarial, contratos, hoje se vê submetido à equipe própria de direito imobiliário, a qual, dependendo da peculiaridade da questão envolvida, acaba por atuar em conjunto com outras, com o objetivo de se buscar um maior e perfeito suporte ao objeto analisado”, disse.

Principal programa do governo federal para redução do déficit habitacional no país, o “Minha Casa, Minha Vida” foi o grande responsável pela movimentação extraordinária do mercado imobiliário em 2010. O alto número de projetos, operações, constituição de fundos visando atender à crescente demanda do setor movimentou escritórios de advocacia que atuam no setor.

“A redução de tributos na construção e a criação de um fundo que garante ao adquirente a segurança de, se ele tiver problemas para quitar a dívida, o governo paga e depois cobra dele, foram os grandes chamarizes desse programa habitacional”, explica Olivar Vitale, sócio do Tubino Veloso, Vitale, Bicalho & Dias Advogados, escritório especializado em direito imobiliário.

Segundo ele, esse mercado começou a aquecer em 2006, teve um movimento elevado em 2007, mas sofreu uma queda em 2008 com a crise financeira mundial. No entanto, em junho de 2009, o setor voltou a ficar reaquecido e o ritmo ainda não parou. E deve continuar em 2011.

“Todo mundo correu para construir. Não tem limite. Isso não vai parar no próximo ano”, acredita o advogado, que destaca também o crescimento no mercado imobiliário envolvendo empresas. “O mercado de luxo é igualmente agitado. Vendemos tanto espaços com 10 mil metros quadrados como os espaços menores. Tudo está muito rápido”, afirmou Vitale.

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O clima é de expectativa no leilão da fazenda Piratininga, de propriedade de Wagner Canhedo, dono da Vasp. O leiloeiro abriu os trabalhos no Fórum Trabalhista Ruy Barbosa, em São Paulo, registrando o lance inicial para a compra da imóvel: R$ 430 millhões. No entanto, até o momento, nenhuma oferta foi feita.

O leiloeiro abriu os trabalhos com um vídeo de dez minutos apresentando o imóvel e suas características. Ele estipulou prazo de 20 minutos para ouvir a primeira proposta. Por hora, só se ouvem burburinhos no plenário. Se nenhuma proposta for feita, o leilão pode ser cancelado.

A fazenda está avaliada em R$ 615,3 milhões. Esta é a segunda tentativa de leilão da fazenda de Wagner Canhedo. A primeira deu-se em abril passado e não houve ofertas.

O dinheiro arrecadado com o leilão vai custear o pagamento das dívidas trabalhistas de nove mil trabalhadores da Vasp.

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Alegando irregularidades na autorizações concedidas por órgãos ligados ao patrimônio histórico municipal, estadual e federal, o Ministério Público Federal (MPF) protocolou no Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3) um recurso para reverter decisão da Justiça Federal que indeferiu liminar para a suspensão da construção do edifício Paulista Corporate, da Construtora e Incorporadora Gafisa S/A.

A decisão que garantiu a continuidade da obra foi emitida pelo juiz Clécio Braschi, da 8ª Vara Cível Federal. O prédio fica ao lado do Museu de Arte de São Paulo (Masp), tombado pelo patrimônio histórico nas esferas federal, estadual e municipal e a obra, segundo a construtora, as obras foram iniciadas, mas não estão em fase de conclusão.

No agravo, a procuradoria afirma que a obra atenta contra o patrimônio cultural nacional do Masp, bem integrante do patrimônio cultural nacional e tombado pelo Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan), pelo Condephaat e pelo Conpresp, órgãos de preservação do patrimônio histórico estadual e municipal, respectivamente.

Na ação cautelar, o MPF requereu também a cobrança de multa diária no valor de R$ 320.041,80 (1% do valor estimado do empreendimento), caso o embargo seja descumprido. A ação cautelar é preparatória de ação civil pública em que o MPF deve pedir a declaração de nulidade das autorizações concedidas pelo Iphan, Condephaat e Conpresp ao empreendimento Paulista Corporate, além de obrigar a Construtora e Incorporadora Gafisa S/A a demolir a obra no que danificar a visibilidade do bem cultural protegido.

Em nota, a Gafisa S/A, afirmou que não teve acesso à íntegra do processo, mas frisa que o próprio MPF reconhece que a construtora apresentou as autorizações exigidas para tocar o empreendimento. Sustenta ainda que o projeto foi avaliado Condephaat e pelo Conpresp, antes do tombamento do MASP pelo Iphan. “Estes dois órgãos examinaram cuidadosamente todos os detalhes do projeto e formularam várias exigências, todas elas prontamente atendidas pela Gafisa. Por todas estas razões, em 2009 o Ministério Público Estadual concluiu, com apoio de pareceres de seus técnicos estaduais, a absoluta regularidade do empreendimento”, diz a nota. Mais tarde, diz o texto, o próprio Iphan aprovaria o projeto, mesmo sem necessidade de pronunciamento.

Por fim, a nota relembra que a decisão da primeira instância, favorável à Gafisa, frisa que o juiz da 8ª Vara Cível Federal não acolheu a tese de que a opinião de um técnico abalizada pelo MPF tinha validade do que os pareceres fundamentados dos três diferentes órgãos de proteção do patrimônio cultural.

O professor de Direito Empresarial e Imobiliário, Mário Cerveira Filho, será um dos palestrantes do I Workshop de Contratos Imobiliários da PUC-RIO, no próximo dia 16 de novembro. O advogado, que também é sócio do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados, vai apresentar o tema “Contratos de Shopping Centers”.

Além disso, o workshop debaterá os aspectos jurídicos do mercado imobiliário, as incorporações imobiliárias, alienação fiduciária e arbitragem e conciliação em contratos imobiliários.

Quem compra imóvel “enrolado” em processo judicial fica sujeito a suportar as consequências, exceto se conseguir provar que não tinha como saber da existência do litígio (problema). Do contrário, o comprador terá de se submeter aos efeitos da decisão que a Justiça vier a dar à disputa entre o vendedor e a outra parte.

Essa advertência foi feita pela ministra Nancy Andrighi, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao relatar um recurso cujo autor tentava evitar a perda do apartamento que havia adquirido de um banco. Este, por sua vez, arrematou o imóvel em leilão, no curso de uma execução hipotecária.

“O adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o vendedor, dos quais possam decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado”, afirmou a ministra. A decisão da Turma, contrária ao recurso, foi unânime.

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