As crescentes e complexas dificuldades do trânsito nas grandes metrópoles brasileiras, mas, em particular, na cidade de São Paulo, têm estimulado o debate sobre soluções alternativas capazes de minimizar os grandes e intrincados nós  de circulação de pessoas, automóveis, bicicletas, motos, ônibus e caminhões por ruas e avenidas, nem sempre adequadas para receber a carga e a intensidade de veículos que hoje suportam.

Livre de carros

São Paulo inovou mais uma vez e está fazendo uma experiência nas ruas perto do Largo 13 de Maio, no bairro de Santo Amaro, ao proibir, por um período de algumas horas de manhã e à tarde o tráfego de automóveis particulares.

Trata-se de um dos pontos de transbordo de passageiros de transporte coletivo mais movimentados da cidade, pois faz a confluência das linhas que servem ao centro da cidade com as da região Sul, onde moram quase 5 milhões de pessoas.

E, de acordo com a Prefeitura, os primeiros resultados são positivos, com aumento significativo da velocidade dos coletivos no trecho e redução de até 20 minutos na viagem até o destino final de alguns passageiros de ônibus.

A experiência pode servir de estímulo ao debate que se intensificou no ano passado de se criar o pedágio urbano para restringir o tráfego em algumas regiões, solução implantada em várias cidades do mundo, geralmente em sua região central, como em Londres, que já vive esse tipo de restrição no centro financeiro desde 2003.

Tudo junto, compartilhando a rua

Outra experiência urbana, exatamente no sentido oposto da que está sendo realizada em São Paulo, foi recentemente implantada em outra cidade inglesa, em Poynton, na periferia da industrial cidade de Manchester.

Ali há um entroncamento muito complexo, na confluência de pistas de passagem de carretas enormes, automóveis, bicicletas, pessoas à pé, várias casas de comércio e até uma igreja, exatamente na esquina por onde passam diariamente 26 mil veículos.

Durante a maior parte do tempo, em função dos semáforos que controlavam os fluxos, o tráfego era extremamente moroso e as imagens do vídeo colocado no final deste texto dão uma ideia de como aquele cruzamento era até mesmo assustador.

Pois foi ali que se colocou em prática um ambicioso plano de re-design urbano, há muitos anos defendido por alguns poucos engenheiros de tráfego no mundo, de eliminar os semáforos, placas de orientação e até a sinalização horizontal pintada na rua e as faixas de pedestres.

A idéia é confiar que os motoristas e transeuntes saberiam – sem qualquer treinamento – como agir na nova situação e descobririam como respeitar um ao outro em um espaço compartilhado, sem todo esse aparato de controle de fluxos, comum à vida de qualquer cidade. No caso, todos os controles foram substituídos por um arranjo de pisos com texturas diferenciadas, pequenas sobrelevações das calçadas e a esquina agora no formato de dois círculos sucessivos.

E os resultados são realmente impressionantes, com redução dos acidentes, dos tempos de espera e aumento da segurança das pessoas nas travessias e até mesmo com maior velocidade de transposição do nó de trânsito pelos veículos.

Vale a pena assistir ao vídeo a seguir, de aproximadamente 15 minutos, ainda que a locução seja em inglês sem legendas ou tradução e as mãos de direção sejam ao contrário, pois ele é auto-explicativo. No final, dá para entender que podem existir soluções criativas e inovadoras para resolver a questão do tráfego urbano, sem que seja necessário segregar nenhum tipo de usuário.

Será que saberíamos compartilhar uma solução como essa?

Ao pesquisar um pouco mais o assunto das redes elétricas e de serviços de dados, aéreas ou enterradas, encontrei um estudo comparativo recente (2011), realizado por alunos de Engenharia Elétrica da Universidade do Paraná, sobre o custo de enterrar os cabos de energia nas cidades.

A partir das conclusões do trabalho, empresas privadas que desejam valorizar o lugar em que atuam e melhorar o entorno de seus escritórios (para o bem de seus próprios negócios), podem se animar e decidir ajudar as cidades a se livrarem da confusão dos cabos pendurados, principalmente onde a valorização imobiliária decorrente pagar o investimento.

Essa experiência já aconteceu com sucesso na região da Vila Olímpia, onde um grupo de empresários, reunidos sob a ONG ColméiaSP, resolveu que deveriam oferecer para a cidade um exemplo de como organizar o espaço urbano de forma racional, em favor dos próprios empreendimentos da região. A experiência serviu de referência para outra reformulação do espaço urbano, na região da avenida Faria Lima, onde a prefeitura assumiu a tarefa e os resultados também são muito bons, criando um eixo de recuperação da qualidade ambiental na cidade.

Em São Paulo, iniciativa público-privada conseguiu enterrar os cabos e devolver qualidade ambiental em parte do bairro da Vila Olímpia. A ONG ColméiaSP negociou com a prefeitura e articulou os investimentos

De acordo com o trabalho da universidade do Paraná, apenas 1,55% das redes elétricas são subterrâneas no Brasil, considerando sistemas de alta e baixa tensão. Na comparação minuciosa das vantagens e desvantagens de cada opção, os professores e alunos chegaram à conclusão de que o melhor a fazer é sugerir um sistema misto, onde a fiação seria enterrada e os transformadores colocados na superfície, com ou sem pedestais, devidamente protegidos para que a população não fique exposta. Algo parecido com as instalações de gás natural hoje comuns em várias cidades, onde estações de controle são implantadas e cercadas em logradouros públicos.

De uma maneira geral, sem considerar aspectos locais que podem favorecer ou dificultar as instalações, o estudo demonstra que as redes enterradas podem ter um custo inicial de implantação de três a seis vezes maior do que as aéreas, a depender da tensão do sistema. Mas, o cálculo demonstra que as prefeituras e empresas de energia deveriam considerar também os custos de manutenção e das falhas – que implicam multas pesadas para as empresas de distribuição (e deveriam também penalizar com mais rigor as empresas de distribuição de Internet e TVs a cabo). Segundo o estudo, a manutenção mais barata das redes enterradas compensaria os investimentos iniciais, com a vantagem de oferecer muito mais qualidade e confiabilidade.

No caso da Vila Olímpia, o enterramento das redes e a reforma de grande parte da infra-estrutura do bairro, inclusive o traçado de ruas e avenidas, foram decididos em um processo de parceria público-privada. A ONG Colméia reuniu empresas de projetos arquitetônicos e as incorporadoras de empreendimentos imobiliários cujos escritórios ali se localizam e em conjunto com a prefeitura definiram os projetos das intervenções. Hoje o bairro é um dos mais valorizados e desejados da metrópole para a instalação de grandes e médias empresas.

Algumas manifestações de leitores do post anterior Cabos soltos deixam São Paulo feia no dia do aniversário defendem que as cidades brasileiras deveriam abandonar o sistema de fiações aéreas nas ruas e adotar, para sempre, os modelos de redes enterradas, livrando os centros urbanos dos cabos pendurados de poste em poste, enormes transformadores e, agora, o abuso das companhias de Internet e TV a cabo.

Um interessante vídeo (em inglês) apresenta a complexidade dos problemas e as estratégias que estão sendo desenvolvidas para recuperar as instalações em Nova Iorque pós-furacão Sandy, especialmente em alguns pontos críticos como o centro financeiro da cidade. Lá os cabos são todos enterrados, pelo menos na ilha de Manhattan. Mas o que chama a atenção é que a catástrofe tornou-se uma oportunidade de revisão e substituição de parte das redes por fibra ótica. Por aqui, o caos pendurado nos postes talvez já tenha alcançado nível semelhante de calamidade e esteja sugerindo uma revisão geral por parte das concessionárias.

No caso de ventanias e chuvas intensas como foi o caso, a solução aérea está ainda mais exposta. A queda das árvores sobre os cabos pode ocasionar o rompimento das redes e os problemas de interrupção do fornecimento de energia e outros sistemas, sempre exigindo grandes mobilizações das equipes técnicas. Essa situação é comum nas tempestades do verão brasileiro, em metrópoles como São Paulo, Rio, Belo Horizonte, entre outras, onde redes aéreas importantes convivem com árvores antigas que nem sempre suportam o volume e intensidade dos temporais.

Qual a melhor solução?

Do ponto de vista estético e da qualidade ambiental das cidades, não há dúvida que a opção enterrada é melhor. No Brasil, esse partido de projeto urbanístico tem sido adotado em todos os novos condomínios de casas de alto-padrão, por exemplo, e em algumas remodelações de espaços públicos privilegiados.

O problema é que a decisão pelo cabeamento subterrâneo exige investimentos iniciais maiores e grandes incômodos nas vias públicas durante a instalação, além de procedimentos técnicos mais sofisticados na sua expansão. Isso explica a opção mais barata e mais simples de posteamento e cabos aéreos, na grande maioria das cidades brasileiras, a começar por São Paulo.

Durante a instalação, redes enterradas causam transtornos. A foto é da avenida Faria Lima no ano passado, cujas obras demoraram mais de 12 meses para ficarem prontas.

Lower Manhattan, em Nova Iorque: depois do furacão Sandy, persistem os problemas de abastecimento de água

Após lerem o post sobre as lições do furacão Sandy, alguns leitores perguntaram por que depois da incrível e inédita tempestade os moradores de Nova Iorque, com uma das melhores infra-estruturas urbanas do mundo, continuam tendo problemas de falta d’água.

Eles não têm caixas dágua? A inundação contaminou tudo?

Sem caixa dágua

A resposta é não. Eles normalmente não têm caixas dágua. Aliás, as principais cidades do mundo desenvolvido também não as têm, uma opção para quem conta com serviços públicos de alta confiabilidade.

No caso do furacão Sandy, o que provocou a falta dáqua foi a queda de energia elétrica que serve as bombas e garante a pressurização da rede – muitas substações de eletricidade enterradas foram inundadas e desligaram. Sem reservas individuais, a população de bairros inteiros ficaram ser água para tomar banho ou mesmo cozinhar. Alguns moradores de Lower Manhattan, o sul da ilha, até hoje.

Já o risco de contaminação ocorre se houver pressão negativa na rede, ou seja, a pressão cai e uma eventual falha de vedação da tubulação permite que a água do solo ou da inundação penetre na tubulação. Isso pode acontecer em qualquer dos sistemas. Em São Paulo, por exemplo, onde existe um dos melhores sistemas de distribuição de água do país, estimam-se perdas de até 20% da água tratada e servida, o que significa vazamentos na rede, condição que agrava essa possibilidade.  Nas cidades afetadas pelo furacão, isso também pode ter acontecido, o que explica as dificuldades no retorno ao abastecimento normal.

Apesar desses problemas, não ter caixa dágua traz simplificações grandes nos sistemas de abastecimento predial (ainda que exija muito mais confiabilidade e manutenção dos equipamentos para evitar contaminações reversas da rede pública) e até mesmo no custo de construção das edificações privadas, já que as estruturas não precisam ser construídas para suportar centenas de toneladas de peso das imensas caixas d’água em suas coberturas.

Com caixa dágua

No Brasil o caso é obviamente diferente. Caixas dágua fazem parte de todas as construções, das mais ricas às mais pobres, das menores aos grandes edifícios. E alguns acreditam que esse é um diferencial positivo de nossas construções, afinal, em uma situação semelhante, as famílias teriam água por mais algumas horas ou dias.

Ocorre que as caixas dágua podem também se transformar em uma armadilha para a saúde pública, pois, quando mal vedadas ou não sanitizadas periodicamente (o que é muito comum), tornam-se foco de endemias, há muito tempo banidas do dia a dia do primeiro mundo.

Tradição e legislação

De acordo com o especialista professor Orestes Gonçalves, da Escola Politécnica da USP, ter ou não caixas dágua é uma questão ligada à tradição administrativa de cada cidade e aos processos construtivos adotados nas edificações. “Alguns municípios no Brasil exigem que as residências tenham inclusive uma reserva estratégica mínima, de acordo com o código de edificações, exatamente para minimizar os efeitos se houver defeitos do sistema público ou em situações de calamidade”, explica.

Torres d’água

Outro detalhe importante do sistema adotado nos EUA pode ser visto nos filmes americanos, quando mostram as cidades: sempre se destacam imensas estruturas, de aço ou madeira, com reservatórios enormes sobre elas. São as chamadas torres de água e fazem parte da estratégia de distribuição praticamente em todas as cidades americanas.

A altura e os volumes dos reservatórios são calculados para que essas torres de água ajudem as cidades a suprirem o abastecimento quando há picos de consumo e o bombeamento das estações de tratamento não der conta de garantir a pressão necessária a todos os consumidores.

São, portanto, reservatórios de regulagem do consumo e não de estocagem de água. Têm papel diferente dos nossos reservatórios públicos, que abastecem por gravidade as caixas dágua domésticas ou os reservatórios enterrados dos edifícios. Aqui ou lá, quando o prédio é alto, será sempre necessário uma estação de bombeamento particular para levar a água por pressão aos andares ou aos reservatórios superiores e assim abastecer apartamentos e escritórios por ação da gravidade.

Economia e controle de qualidade da água

Sem caixas dágua em cada edificação, a pressurização da rede pode ser feita diretamente pela estação de tratamento e o cálculo das instalações do serviço são feitos sempre pela média de consumo horário do conjunto de edificações por ela servida, promovendo economias nos investimentos públicos, com a segurança da reserva estratégica de pressão e volume será suprida ocasionalmente pelas torres d’água.

A grande vantagem de uma rede sem reservatórios de estocagem para servir caixas  d’água individualizadas é o controle de qualidade da água servida, feita na estação de tratamento sob rígida orientação técnica. Por isso é comum nos Estados Unidos ver as pessoas em suas casas e até os restaurantes servindo com tranquilidade a chamada tap water, a popular água da torneira.

Skyline

Nos grandes edifícios, em metrópoles como Nova Iorque, a pressurização da água nas torneiras segue o mesmo princípio do sistema de distribuição, só que, neste caso, a estação suplementar de pressurização em cada edifício reforça a pressão que vem da rua. Em alguns casos há também a previsão de caixas dágua elevadas para simplificar o abastecimento nos andares mais altos.

Um bom observador de cidades poderá notar que no alto dos edifícios nova-iorquinos são comuns reservatórios cilíndricos de madeira com tampa em chapéu chinês. Um detalhe anacrônico que às vezes contrasta com a arquitetura audaciosa de alguns prédios mais modernos.

Esses reservatórios compõem o skyline das cidades americanas e na maioria das vezes são pequenos quando comparados ao porte dos edifícios. Alguns são utilizados como reforço de pressão nos momentos de grande consumo, mas a maioria está lá para reduzir os prêmios de seguro dos edifícios, já que constituem uma reserva suplementar contra eventuais incêndios.

No skyline de Nova Iorque, chamam atenção caixas d'água cilindricas, usadas como reserva para combater incêndios

Algumas lideranças políticas anunciaram que pretendem reunir os prefeitos eleitos pelo seu partido para fazer um banco de idéias e planos, a serem adaptados e implantados nas diversas prefeituras que assumirão no início de 2013. Em outra iniciativa, órgãos públicos ligados ao planejamento regional chamam os prefeitos eleitos de determinada região para desde o primeiro dia trabalharem em conjunto. Tais atitudes são promissoras para o futuro da gestão pública no Brasil e deveriam ser imitadas por todas as agremiações partidárias e nas várias regiões administrativas do país.

O Brasil tem 5565 municípios. Um universo de cidades imenso, com muita diversidade em termos de extensão territorial municipal, perfil de atividades econômicas, diferenças populacionais e capacidade de geração de renda e riquezas, o que determina o volume de arrecadação de impostos aos cofres públicos e a capacidade de investimentos em projetos e obras. As cidades diferenciam-se também pelas oportunidades que abrem ao mundo da iniciativa privada, pelos tamanhos de seus mercados, seu vigor financeiro, o número de empresas, níveis educacionais,  capacidade de investimentos e produção, além dos índices de urbanização, graus de dependência de outros municípios, cultura e todas as aspirações e características locais e regionais.

Boas idéias e planos urbanísticos consequentes definem a qualidade das cidades - ilustração sobre Xmap

Por tudo isso, não será fácil selecionar bons exemplos de administração pública imediatamente aplicáveis a todas elas. Sem falar, que uma seleção de idéias e planos que deram certo em um lugar  pode não ser imediatamente implantada a outro e há sempre o risco de se cometer injustiças ao subjugar a capacidade da população local definir com autonomia a melhor maneira de fazer “a coisa andar direito” nas suas próprias prefeituras, sempre partindo do princípio que as pessoas, os políticos e o futuro prefeito querem ver sua cidade cada vez melhor.

Benchmarking de soluções

Mas, se considerássemos as cidades como corporações empresariais, onde toda a população se assumisse como sócia de sua localidade, a busca de bons exemplos e comparações seria um excelente exercício para as novas gestões. Todas as cidades precisam encontrar soluções para um melhor posicionamento no “mercado” de seu “produto urbano”. Afinal, quem não gostaria de fazer parte de uma empresa-cidade de sucesso? Onde morar bem, viver em paz, estudar, passear ou trabalhar sejam transformados em dividendos de seus próprios investimentos urbanos.

É bom lembrar que as melhores cidades não são exatamente as maiores e mais dinâmicas, mas as que combinam atração de investimentos a melhorias contínuas, gerando emprego e renda e oferecendo boas condições de moradia, mobilidade, áreas verdes, segurança e qualidade de vida para sua população e eventuais visitantes. Sem abrir mão de suas origens, seu patrimônio social e suas tradições culturais. Diferenciais cada vez mais importantes em contraposição aos processos de globalização que tendem a homogeneizar e deixar tudo muito parecido.

Ao fazerem esse exercício de levantamento de idéias e comparações, os novos gestores, antes de assumirem seus cargos – principalmente nas cidades de  média para grandes – podem sim encontrar boas referências, aqui e no exterior, e usar esse banco de intervenções urbanas como sugestões capazes de inspirar obras e ações, exatamente como ocorre com as empresas privadas ao buscarem, junto aos seus concorrentes, os benchmarking de suas atividades.

Se quiserem inscrever suas cidades entre as mais competitivas de sua região, os novos prefeitos precisam oferecer também garantias de que seus planos terão continuidade e atenção permanente do poder público, e que a criação da infra-estrutura urbana segue uma lógica eficiente que estimula uma relação produtiva entre as áreas rurais e urbanas, além de identificar oportunidades de dar incentivos para a instalação de empresas e empregos capazes de induzir as pessoas a sempre melhorarem seus níveis educacional e cultural.

Novos e velhos modelos

No Brasil, os modelos urbanos sempre foram os das grandes cidades, de economia e relações muito mais complexas se comparadas às condições da grande maioria de cidades médias, que ainda não sofreram os problemas da urbanização intensa. É uma pena que por estarem sempre no noticiário nacional, as metrópoles tornem-se as principais referências e balizem os desejos de progresso e melhoria da qualidade de vida das populações. Cada vez mais, todos sabem que a melhor resposta nem sempre é o crescimento desmedido e que o segredo do “negócio” urbano pode estar em ajustes da vocação da cidade a ritmos de progresso compatíveis com as aspirações sociais.

A evolução da legislação é outro problema que merece atenção. Ainda hoje o conjunto de códigos urbanos municipais da cidade de São Paulo é considerado como referência na organização das leis e posturas municipais de várias localidades do país. E não é fácil convencer as lideranças políticas que a cópia pura e simples das decisões adotadas pela maior metrópole do país pode levar suas cidades aos mesmos erros urbanísticos já conhecidos e que deveriam ser evitados. A sedução de transformar as cidades em pólos de desenvolvimento não pode menosprezar as consequências nefastas de uma evolução descontrolada.

Para não repetir os mesmos erros – como o agravamento dos índices de violência, o trânsito e a poluição, para ficar apenas em alguns aspectos mais sensacionalistas – os municípios precisam ousar e fazer diferente, respeitando suas próprias características. E, para isso, nada melhor do que ampliar o leque de exemplos e possibilidades de se alcançar o progresso econômico e social.  Além, é claro, de apostar no bom senso e formação dos bons profissionais de urbanismo, administração e gestão urbana, o que certamente fará diferença em cada região que buscar complementariedade e não a competição entre cada um dos municípios, para adaptar e implantar as idéias, contextualizado as oportunidades.

A passagem do furacão Sandy por grandes centros urbanos nos Estados Unidos, com a ampla cobertura do iG e de toda a imprensa internacional, evidenciou algumas características das ações de gerenciamento de crises urbanas que valem a pena registrar, como inspiração de como as administrações municipais brasileiras – especialmente as que tomam posse no início do próximo ano – poderiam também adotar, até como resposta ao desafio colocado pela Lei 12.608, promulgada este ano e que dispõe sobre as novas necessidades dos sistemas de proteção e defesa civil das cidades do país.

No caso do furacão Sandy, em primeiro lugar, chamou atenção o importante papel desempenhado pela mídia, especialmente as emissoras de televisão e websites de grande alcance jornalístico e popular, que dedicaram grande parte de sua cobertura oferecendo dados e  informações úteis, ajudando a prevenir perdas ainda maiores.

Ainda que transformassem o fenômeno natural em espetáculo televisivo – veja todos os vídeos do Furacão Sandy na TViG – mantiveram sempre um foco nítido na prestação de serviços, seja pelo acompanhamento da trajetória do furacão, alertas dos próximos pontos a serem atingidos e constante transmissão de avisos de evacuação e prevenção para as populações atingidas, abrindo espaço para autoridades darem  orientações.

A liderança do poder público

A capacidade de mobilização de multidões, sob a orientação clara e firme dos poderes públicos locais, também merece destaque. Ficou nítido em Nova Iorque, por exemplo, que todos os agentes da administração sabiam exatamente o que devia ser feito para minimizar os efeitos, com planos de contingência preparados e ensaiados. O que reforçou a liderança e credibilidade da prefeitura.

É claro que a devastação decorrente da passagem de um furacão era em grande parte imprevisível. Mas a atitude de alertar e mapear o nível de inundações prováveis, identificar os pontos críticos, as áreas de evacuação compulsória, indicar abrigos por região e o reforço de ações preventivas foram fundamentais. Nos momentos que antecederam a crise, ninguém discutiu as atitudes antipáticas  de “ficar em casa” e a paralisação de todos os sistemas de transporte e bloqueio de trajetos em áreas de risco, demonstrando perfeito alinhamento entre as lideranças da administração e os cidadãos no enfrentamento da catástrofe imimente.

A participação de todos

Solidariedade e capacidade de organização antes e depois do furacão Sandy na cidade de Nova Iorque - Foto: Cesar Cunignhant

As ruas ficaram desertas, as pessoas mantiveram-se calmas, evitaram o uso de elevadores nos edifícios e estocaram comida e água. Todos já sabiam como agir, inclusive após a tempestade, no sentido de ser solidário para preparar comida ou simplesmente oferecer sua casa para os amigos tomarem banho nos primeiros dias após a passagem do furacão. E mesmo assim houve mais de uma centena de mortes nos Estados Unidos.

As filas que se formaram em frente aos supermercados também demonstram que não havia dúvidas de que desta vez as orientações tinham que ser seguidas, ao contrário do ano passado, quando o furacão Irene demonstrava perda de força antes de chegar à cidade e praticamente não provocou qualquer consequência mais séria. Ou seja, a população reagiu com compreensão na exata medida da realidade apresentada pelos agentes públicos, em ambos os casos. Essa credibilidade é um ativo importante para a gestão estratégica das cidades, até mesmo para enfrentar os desafios cotidianos como trânsito, transporte, desastres naturais ou a eclosão de casos de violência.

Transparência na gestão das informações

De acordo com alguns brasileiros que moram em Manhattan, aenquanto toda a cidade ainda enfrentava a retirada de árvores caídas, inundações em estações de metrô e túneis e até a possibilidade de endemias pelo aparecimento de ratos por toda parte, também não havia manifestações de revolta pela demora na retomada dos sistemas de transportes, a interrupção viária ou a falta de luz.

Todos entenderam que o volume de necessidades de serviços de manutenção neste momento era maior do que a capacidade de atendimento das equipes existentes e que era preciso ter paciência.  Apelo, aliás, feito publicamente pelas autoridades, sem qualquer desculpa ou dissimulação. Os locais de trabalho também cuidaram de retomar aos poucos suas atividades e as escolas e universidades dispensaram os alunos por toda semana, minimizando as demandas por serviços de transportes e dando tempo aos comerciantes para ser prepararem para o retorno do dia a dia. Uma espécie de solidariedade das instituições e das empresas com a cidade, apesar dos prejuízos decorrentes e de algumas delas não terem sido afetadas.

A tecnologia a favor

Um detalhe interessante para quem gosta de entender como a tecnologia pode ser usada a favor do cidadão e dos serviços públicos foi a divulgação do sistema de informação pública da empresa concessionária de energia de Nova Iorque, a ConEdison. No site da empresa (de todas as concessionárias de energina nos EUA), imediatamente após a calamidade já era possível visualizar todos os equipamentos elétricos com problemas, com o número de ligações domésticas e comerciais dependentes daquela substação ou transformador, a população afetada e a causa identificada.

Informações em tempo real das condições do sistema de energia em Nova Iorque, logo após a passagem do furacao Sandy. Transparência total em relação ao número de ocorrências por região, até o detalhe do equipamento com problemas, número de pessoas afetadas, causa da falha e estimativa de tempo para solução.

Trata-se de um mash-up de dados sobre a plataforma do Google Maps que apresenta em tempo real informações de interesse público, sem subterfúgios ou defesas corporativas. Muito melhor do que aquelas gravações inócuas de algumas concessionárias brasileiras. Um exemplo de transparência de gestão em favor do público consumidor e que dá a medida de que mesmo os sistemas mais complexos podem oferecer interfaces de fácil compreensão para dar satisfação pública de seu funcionamento e eventuais defeitos.

É claro que para uma cidade chegar nesse nível de esclarecimento, todos os dados precisam estar organizados e disponíveis em uma plataforma compatível, de modo a oferecer a possibilidade de cruzar informações e rapidamente dar uma idéia para o público e para a administração do número de cidadãos eventualmente afetados por qualquer ocorrência, seja um problema elétrico, o colapso de uma tubulação, um acidente ou mesmo um volume de chuvas intenso que vai provocar deslizamentos ou inundações.

Mesmo no Brasil, essa possibilidade já é real, a depender do nível de organização das informações pelas prefeituras, e pode se transformar em uma grande instrumento de modernização e transparência da administração pública, desde que haja vontade política de se implantar. A cidade do Rio de Janeiro está quase lá, com o Centro de Operações que instalou há aproximadamente dois anos e que continua funcionando muito bem, com vários episódios que demonstram que a cidade ganhou muito maior capacidade de reação às ocorrências e mais efetividade nas intervenções do poder público.

Apuração terminada, voltam ao noticiário as questões que envolvem a transição administrativa entre o prefeito que sai e a equipe do novo administrador, recém-ungido pelas urnas. A rigor, as mudanças de governo sempre causam mais apreensão e traumas entre os funcionários públicos e aqueles que ocupam cargos de confiança do que para a população em geral. Além, é claro, da insegurança para os fornecedores dos municípios e todos os que se relacionam com a máquina administrativa, que ficam em dúvida o quanto seus contratos e pendências serão afetados pelas mudanças.

Este é um momento critico para as cidades. Ao sair do discurso e do debate político, o vencedor terá que colocar suas idéias em prática, o que implica impor o seu estilo administrativo, rever a estrutura de governo, nomeações e alteração das prioridades.

O custo da descontinuidade

Do ponto de vista do funcionamento orgânico das cidades seria melhor que as decisões e projetos não se alterassem tanto a cada eleição. Mas, na prática, cada novo administrador quer e acha que precisa deixar sua marca pessoal, até para que ela possa servir de referência em suas próximas ambições políticas.

Com isso, as cidades correm o risco de ver descontinuadas ações importantes e isso tem sido cruel para o desenvolvimento das cidades brasileiras, vítimas de idiossincrasias dos governantes e da falta de conexão entre os investimentos realizados por gestões subsequentes.

E o pior, os novos prefeitos assumem com o orçamento do ano que vem – o primeiro ano do seu governo – aprovado pela gestão anterior e, logo após a posse, começam as negociações de remanejamento de verbas com a câmara de Vereadores, o que reforça as chances de irracionalidades e falta de continuidade administrativa.

Como consequência, as cidades brasileiras têm ficado como uma colcha de retalhos de boas ou más idéias, implantadas e abandonadas a cada quatro ou oito anos, sem que os eleitores possam fazer nada para impedir os desperdícios decorrentes e o predomínio da visão personalista de seus gestores, a não ser rever o seu próprio voto na próxima eleição.

Existe solução?

A administração pública poderia sair desse círculo vicioso se além do orçamento anual, as municipalidades fossem obrigadas a manter um planejamento plurianual, independentemente do prefeito ou do partido político de plantão. Esse planejamento poderia ser acompanhado por órgãos consultivos e representativos, por exemplo.

Algumas cidades, como Maringá, no Norte do Estado do Paraná, conseguiram vincular o futuro da cidade a mecanismos de participação da sociedade civil, outro caminho possível para conter os ânimos mudancistas. O importante é que as comunidades locais amadureçam a consciência da continuidade administrativa, discutam a importância de terem opiniões sobre questões importantes que influenciam sua própria qualidade de vida e exijam das autoridades que sejam criadas instâncias públicas que legitimem as escolhas e prioridades dos governantes.

Começam a ficar prontos, em diversas cidades do país, alguns dos mega-empreendimentos patrocinados pelos grandes movimentos imobiliários dos últimos anos, notadamente aqueles que contam com o apoio financeiro do programa Minha Casa Minha Vida, do Governo Federal. É o momento de avaliar bem as experiências, ainda mais agora que o programa ganhou reforços importantes.

Localizados em áreas de expansão urbana, mega-empreendimentos têm como característica comum a transformação de grandes glebas de terra em bairros inteiros, geralmente nas cercanias das cidades. São comuns quando há grandes demandas não atendidas, principalmente nas camadas de mais baixa-renda.

Expansão urbana

Problemas podem ocorrer quando os conjuntos habitacionais não são planejados para serem imediatamente integrados à malha das cidades e serviços públicos onde estão localizados. Nestas condições, correm o risco de ficarem estigmatizados pelo isolamento, com consequentes perdas evidentes dos valores dos imóveis e prejuízo certo no cotidiano de seus moradores/compradores.

Exemplos complicados apareceram no noticiário na última semana, como o de Vista Bela, para cerca de 12 mil habitantes em Londrina, no Norte do Paraná. Iniciado em 2009 e entregue há um ano, está localizado a cerca de 4 km do centro da cidade. O conjunto Bela Bista faz parte da expansão urbana de uma cidade que superou há décadas seus limites originais e é composto por 1272 casas geminadas e 1440 apartamentos. Até hoje não há no local comércio instalado, creche, escola, posto médico e mesmo o transporte público teve que ser oferecida pela prefeitura para atender às crianças em caráter emergencial em seu deslocamento para escolas em outros bairros do município, fato destacado pela imprensa.

Vila Bela, do Minha Casa Minha Vida em Londrina. Após um ano, 12 mil pessoas morando sem comércio, escolas e posto de saúde, a 4 quilometros do centro da cidade (visualizações no Google Maps)

Perspectivas positivas, resultados nem tanto

No momento em que são propostos como projetos aos órgãos de financiamento, tais empreendimentos só provocam perspectivas positivas tanto em nível local onde serão implantados, quanto em relação à repercussão que trarão para as regiões impactadas por esse novo e concentrado volume de investimentos.

Na maioria dos casos, os empreendedores enxergam o porte do empreendimento como uma oportunidade de multiplicar a sua carteira de negócios e em fazer valer o VGV – Valor Geral de Vendas – como moeda de troca de valorização da companhia no mercado, principalmente se for uma empresa de capital aberto.

À época dos lançamentos das primeiras grandes intervenções com o apoio do Minha Casa Minha Vida, era comum observar que poucos projetos se preocupavam para além dos limites dos pequenos lotes, ruas ou dos edifícios em série. Pouca atenção se dava ao fato desses grandes conjuntos habitacionais exigirem uma visão urbanística mais complexa, já que seriam bairros inteiros que precisariam funcionar como verdadeiras mini-cidades.

Do lado dos futuros clientes, ávidos por finalmente conquistarem o sonho da casa própria, uma minoria costuma checar se além de moradias, o conjunto oferece uma integração orgânica com as cidades, transporte adequado para o emprego, um centro comercial de apoio ou mesmo instalações óbvias como escolas, creches e posto médico.

Desatenção e suas consequências

Essa desatenção começa agora a provocar suas consequências. O maior desafio desses mega-projetos é a constituição de um masterplan de ocupação da área que seja viável do ponto de vista econômico, atrativo em termos de rentabilidade dos investimentos necessários e, ao mesmo tempo, torne-se um importante diferencial no processo de comercialização das moradias que ali serão construídas. Quando o mercado é francamente comprador, porém, essas questões parecem ser esquecidas por todos, até mesmo pelas administrações municipais, de olho no volume de investimentos privados na cidade.

Nesse tipo de empreendimento, não funcionam apenas os modelos racionais de distribuição de lotes e edificações aplicados em conjuntos menores. A preocupação única ou principal de extração do máximo VGV possível daquela gleba também pode ser um tiro no pé. A partir de um determinado porte, se o pensamento dominante for mesquinho, o loteador/empreendedor não gerará espaços urbanos adequados à evolução positiva das cidades e pode condenar os centros urbanos ao improviso, origem do caos de trânsito e serviços publicos observados nas maiores metrópoles brasileiras.

O sucesso de vendas disfarça por um tempo a falta de um raciocínio mais cuidadoso e adequado ao desenvolvimento urbano e quase sempre leva os compradores a não perceberem que o conjunto não atende às exigências mínimas de respeito e preservação dos aspectos ambientais da natureza local, por exemplo, ou a combinação dos espaços habitacionais com áreas comerciais, serviços e instalações escolas e consultórios médicos. Sem falar que uma distribuição mais generosa dos espaços de  fruição e contemplação, como praças e jardins favoreceriam até mesmo uma sensação de segurança, isolamento e conforto para os seus futuros moradores.

A combinação inteligente de unidades residenciais, áreas de comércio, pequenos escritórios, oportunidades de emprego, além dos serviços de educação, lazer, cultura e saúde, seria benéfica aos empreendimentos. Se estes elementos se abrissem ao acesso das pessoas que já viviam no entorno da nova implantação, aumentaria a chance do novo bairro transformar-se em uma nova centralidade urbana positiva, integrada organicamente com o restante da cidade. Em benefício dos novos moradores, mas também de todos os habitantes da cidade.

Os empreendimentos assim desenvolvidos ganhariam qualidade e valor permanentes, evitando-se o risco de se transformarem em guetos. Ao se fazerem parte da cidade, seriam capazes de valorizar não só a si mesmo, mas toda a região, tornando-se definitivamente um destino legítimo, desejado e merecido pelos seus futuros moradores, que tanto se esforçaram para comprar a sua casa própria.

Para os que já se esqueceram desse pequeno-grande detalhe cidadão, agora é tarde. Seria melhor pensar nisso antes de entregar os próximos empreendimentos.

Central Park em Nova Iorque, a paisagem e o m2 mais desejados do mundo

Todas as cidades possuem regiões que se valorizam do ponto de vista imobiliário e passam a receber o interesse dos incorporadores e seus empreendimentos. Áreas verdes e atributos da paisagem definem vetores de desenvolvimento dos bairros e as preferências por moradia de boa qualidade.

“Na hora de definir um investimento dois fatores são fundamentais na escolha de um terreno para construir: proximidade de áreas verdes ou belezas naturais e a disponibilidade de boa infra-estrutura na região”, confirma Marcelo Junqueira, diretor executivo da Patrimônio Incorporadora, especialmente dedicada às cidades da região Norte e Nordeste do Brasil.

Conforme reportagem recém-publicada no iG, a escolha pode valer a pena para quem quer morar em um cartão postal, pois no momento da revenda o imóvel é também valorizado de forma diferenciada. O difícil é comprovar o quanto uma vista deslumbrante ou um endereço perto de um lugar bonito podem acrescentar ao valor do bem a ser adquirido ou vendido.

Criando uma referência para o mercado

Um trabalho acadêmico apresentado na USP pelo engenheiro Wilson Honda, diretor da Takaoka Empreendimentos, dá as primeiras pistas para se afirmar quanto essas qualidades agregam valor a um imóvel. O estudo mostra que na cidade de São Paulo, só o fato do imóvel estar perto do Parque Ibirapuera – um dos maiores, famosos e antigos parques urbanos do Brasil – alavanca os preços em até 22% em relação ao restante do mercado. O mesmo índice de valorização pode ser alcançado se o apartamento for um pouco mais distante mas tiver vista direta para o parque: 23% mais caro que outros imóveis da região.

Maior vantagem ainda têm os imóveis que combinam os dois atributos – vista e proximidade: segundo o estudo, os preços podem ser até 29% maiores que os praticados no restante do bairro. O estudo encontra-se em fase inicial e passa agora a acompanhar a dinâmica do mercado. A metodologia oferece, pela primeira vez, uma referência científica para que vendedores e compradores negociem melhor esse valor agregado pela paisagem.

Exemplos da prática imobiliária

Algumas cidades como o Rio de Janeiro e outras capitais litorâneas do país, cuja beleza natural é privilegiada, tornam óbvias as regiões mais valorizadas à beira mar. “Mas é importante – reafirma Marcelo Junqueira, da Patrimônio – conhecer profundamente a combinação paisagem e valor imobiliário em cada cidade, que depende da história do lugar e dos benefícios que a paisagem natural traz a seus moradores”. Veja algumas indicações de Junqueira nas regiões Norte-Nordeste, em que alguns cartões postais correspondem também às regiões de melhor valor imobiliário, mas por razões e características diferentes em cada uma delas.

Ponta Negra, Manaus

MANAUS  (AM) – A beleza do bairro de Ponta Negra atraiu alguns dos melhores empreendimentos da cidade, mas a infra-estrutura demorou a chegar e os moradores ainda preferem a urbana e central Vila Municipal.

Batista Campos, Belém

BELÉM (PA) – A praça Batista Campos é o tradicional centro de referência do bairro de mesmo nome que, a exemplo do Ibirapuera em São Paulo, conquistou a atenção dos agentes imobiliários locais e ainda lidera os lançamentos. Algo extraordinário para uma cidade tão privilegiada e que recentemente recuperou a região da Estação das Docas com um dos melhores projetos urbanísticos já realizados no Brasil.

TERESINA (PI) – Já na capital do Piauí, é exatamente a proximidade do rio que define o valor.  O bairro Jockey Club ganhou a preferência da população e empreendedores, além de mostrar para o resto do país que a cidade oferece locais com excelente qualidade de vida.

Jockey Club, Teresina

Meireles, Fortaleza

FORTALEZA (CE) – No bairro Meireles, a elevação natural do terreno a partir da praia garante vista privilegiada para muitos empreendimentos, com a vantagem de permanecer isolado do intenso movimento à beira-mar.

Nas próximas semanas, o tema voltará a ser abordado por esta coluna, com indicações de outras cidades e locais onde a natureza ou a combinação do empreendimento com ações de melhoria do ambiente urbano reforçam a qualidade de vida e o valor dos empreendimentos. Mande outras indicações de bons exemplos urbanos para cidade_sa@ig.com.br.