Prezados,

Não estava nos meus planos escrever neste sábado, mas ao ligar o computador encontrei 25 comentários (todos pertinentes; mesmo os que não concordaram comigo) e achei que não poderia deixar de dar sequência ao assunto.

Primeiramente, MUITO OBRIGADO pela participação. Agora vamos aos esclarecimentos:

1. O post tinha mensagem muito clara – que não ficou muito clara para alguns -, que era dizer o seguinte:

• Se você está seriamente endividado, com o pagamento de juros e principal comendo todo o caixa que o seu negócio gera, a sua empresa vai quebrar: com ou sem imóvel próprio.
• Se você está na situação acima e tem um imóvel próprio (a sede ou salas para alugar), venda-os, zere as dívidas e recomece o negócio sem dívidas, gerando caixa de novo.

2. Um comentarista disse algo muito simples e inteligente: o que adianta manter o imóvel próprio e perdê-lo se a empresa quebrar. Não adianta nada.

3. O post não quis generalizar, propondo: “Ei empresário, venda o seu imóvel”. Cada um com a sua cabeça. Há prós e contras em qualquer situação da vida. Conheço muita empresa inteligente, líder de mercado e rentável que se livrou dos seus imóveis – e outras igualmente bem sucedidas que não concordam com isso. Que bom. Cada um na sua e a vida segue.

4. Alguém citou que se isso fosse inteligente, grandes empresas como FIAT, Usiminas, etc., não teriam suas sedes próprias. Este comentário merece alguns esclarecimentos:

• Quando estas empresas montaram suas fábricas não existia uma modalidade de negócio chamada “built-to-suit” (http://pt.wikipedia.org/wiki/Built_to_suit).
• Elas não estavam – e não estão – mortalmente endividadas, como é o caso dos exemplos que eu claramente utilizei no post. Empresas que tem dinheiro sobrando, acesso a crédito (longo e barato, do BNDES, por exemplo), etc., podem se dar ao luxo de construir suas fábricas.
• Eu não vou citar nomes aqui, mas há centenas de empresas de grande porte – como as citadas – que já praticam o “built-to-suit”. Só que isso não sai no jornal e o Empreendedor não fica sabendo. E este modelo de negócio logo chegará nas empresas médias e pequenas, etc.
• Não é à toa que grandes construtoras já fazem isso como negócio. Vale a pena dar uma olha no site da WTorre, uma das pioneiras deste tipo de negócio: http://www.wtorre.com.br/properties/inteligencia.php

5. Alguns disseram: “O empreendedor está endividado, vende o seu imóvel, gasta o dinheiro, se endivida de novo e depois nem o imóvel tem”. Isto é a mais absoluta verdade…para os maus gestores e para os que tiverem azar. Um empresário nesta situação irá quebrar! Com ou sem imóvel. A venda do imóvel talvez desse uma sobrevida à empresa. Agora, para quem é descontralado – ou tem azar – não há imóvel que dê jeito na situação.

6. Diagnóstico do problema x Imediatismo da venda do imóvel: alguns comentários provocam este tema. As duas empresas que foram analisadas foram alvo de análise e, conforme escrevi, comentaram erros e tiveram azar. A situação delas é crítica e tem tudo para quebrar em seis meses. A venda dos imóveis é, portanto, fundamental para que continuem operando. Não tem nada de imediatismo nestes casos. Mas cada caso é um caso e cabe ao empresário fazer suas contas e refazer seu planejamento, para ter claro em mente até quando aguentará o aperto.

7. Itens 5 + 6: vender o imóvel e não corrigir os problemas que levaram a empresa ao endividamento, não ajudará muito, pois em breve ela estará sem caixa de novo, endividada de novo…e sem imóvel.

8. A força dos bancos e grandes empresas: estão certos os que comentaram isso. Não é fácil para o locador peitar um banco e colocá-lo para fora do imóvel. Deve ser mais fácil para o locador colocar você e sua pequena gráfica para fora – principalmente se a região se valorizou demais e o terreno for alvo de um projeto muito rentável para o dono. Mas eu não sugeri que você, que está bem de vida, venda o imóvel e se torne locatário, correndo risco de ser chutado para fora. Eu sugeri que o empreendedor, que vai quebrar em breve, tente evitar isso fazendo esta operação.

9. E ninguém comentou nada sobre os imóveis não operacionais (salas, terrenos vazios, um apartamento que rende aluguel, etc.). Ficar pagando juros elevadíssimos, à beira da bancarrota, enquanto estes imóveis rendem pouco, será inteligente?

Todos os dias centenas de empresa vão à falência no Brasil. Quando isto acontece, os credores (fisco, funcionários, bancos, clientes) vão atrás da massa falida, na tentativa de recuperar uma parte do que tem direito a receber. E sabem o que lá encontram? Todo tipo de imóvel não operacional (salas, terrenos vazios, apartamentos, etc.).

Em outras palavras, os empresários (de todos os portes!) deixam suas empresas quebrar e ficam colecionando imóveis, que depois serão vendidos “a preço de banana” para saldar parte de suas dívidas.

Ninguém me contou isso. Na minha vida profissional eu cansei de me deparar com esta triste situação. Sonhos destruídos, empregos que desaparecem…e imóveis próprios tomados pelos credores. E não se esqueçam do sábio comentário de alguns: cada caso é um caso!

Novamente, obrigado pela participação e continuem assim.

Abraços + sucesso!

Fernando